Le piattaforme online per valutare il valore della casa hanno velocizzato le operazioni di acquisto e vendita degli immobili. Ma la tecnologia sta mostrando i suoi limiti e non sembra fare gli interessi di chi è alla ricerca di un’abitazione
Matthew Ponsford
Per anni, Michael Maxson ha trascorso più notti in hotel che nel proprio letto, lavorando su sistemi di altoparlanti per i titani dell’heavy rock nei tour globali. Quando, nel 2021, ha deciso di stabilirsi con sua moglie e i loro due cani, hanno scelto la città in cui gli spettacoli rock da stadio lo portavano più spesso di qualsiasi altra: Las Vegas. La casa si trovava nella contea di Clark, un posto tranquillo, facilmente raggiungibile dal centro cittadino.
Ma la situazione è improvvisamente cambiata. Quell’anno i prezzi delle case a Las Vegas sono aumentati del 25 per cento e il mercato è stato inondato di mutui a buon mercato e investitori senza scrupoli. La casa dei suoi sogni non era di proprietà di una persona, ma di un’azienda tecnologica. Zillow, il più grande sito di annunci immobiliari degli Stati Uniti, aveva iniziato ad acquistare case nel 2018, con una previsione di rendimenti di 20 miliardi di dollari all’anno.
Zillow Offers, la sua attività di “acquisto istantaneo”, ha seguito startup come Opendoor e Offerpad, che avevano aperto la strada a “iBuying”, il modello high-tech che utilizza i sistemi di dati per valutare le case e il denaro degli investitori per acquistarle prima di ristrutturarle e venderle. Nel 2021, le transazioni online sono balzate al doppio dei livelli prepandemici, per un valore di decine di miliardi di dollari di vendite di case. Las Vegas è stata tra i primi 10 mercati in cui le startup hanno concentrato i loro investimenti.
Durante un’estate febbrile, Maxson si era dovuto ritirare davanti a due offerte in contanti di Zillow e Opendoor. Nel caso della sua possibile abitazione, Zillow ora fungeva da venditore, dopo aver quotato la casa a 470.000 dollari, quasi 60.000 dollari in più rispetto a quanto l’aveva pagata meno di due settimane prima. Ma Maxson era intenzionata a prenderla e ha accettato di chiudere a un prezzo appena inferiore a quello richiesto.
Quando è andato a dare un’occhiata alla proprietà, tuttavia, ha scoperto che una perdita d’acqua aveva eroso i muri del giardino e allagato il cortile dei vicini. Zillow, con sede a Seattle, non ne sapeva nulla, ma le autorità cittadine sì. Maxson ha trovato un avviso attaccato alla porta del garage, che minacciava una multa per aver creato delle pozze d’acqua, attirando le zanzare portatrici del virus del Nilo occidentale. Questo è uno degli svantaggi dell’avere case di proprietà di società “senza volto”, afferma Maxson.
Malgrado si sia offerto di anticipare i 30.000 dollari stimati per le riparazioni e di scalarli dal prezzo di acquisto, Zillow ha risposto di no perchè la casa era stata venduta a un’altra famiglia, allo stesso prezzo della sua offerta iniziale. Questo tira e molla gli è costato circa 2.000 dollari tra ispezioni e altri costi. Ma allo stesso tempo, la startup che aveva tratto profitto dalla casa dei suoi sogni stava scoprendo delle crepe nelle sue stesse fondamenta.
Come si è poi venuto a sapere, Zillow Offers aveva perso più di 420 milionidi dollari in tre mesi di acquisti di case “problematiche” e vendite non redditizie. Alla chiusura di Zillow Offers, gli analisti si sono chiesti se altri iBuyer fossero a rischio o se l’intero modello basato sulla tecnologia fosse fattibile. Per i potenziali acquirenti, la domanda di fondo è un’altra: l’arrivo della tecnologia della Silicon Valley indica un futuro migliore per l’edilizia abitativa o una possibile crisi strutturale del settore?
Il vantaggio della tecnologia
Nell’estate del 2021, il mercato immobiliare statunitense aveva quasi esaurito i record da battere. Il “Washington Post” riportava i prezzi delle case ai massimi storici (con una media di 386.000 dollari a giugno) poiché il numero di case quotate aveva raggiunto minimi record (1,38 milioni a livello nazionale). La casa media veniva venduta in 15 giorni quell’estate, la metà del tempo impiegato un anno prima, quando gli investitori ricchi di liquidità e gli acquirenti di seconde case hanno acquistato più che mai. A novembre, un articolo del “New York Times” si chiedeva: “Il settore immobiliare tornerà mai più alla normalità?”
Nonostante abbia effettuato poco meno del 2 per cento degli acquisti di case a livello nazionale durante questo periodo, l’iBuyers ha iniziato a giocare un ruolo più ampio e più imprevedibile rispetto alle altre piattaforme. Gli investimenti si sono strettamente concentrati in una manciata di località della Sun Belt, dove le prime cinque (Phoenix, Atlanta, Dallas, Charlotte e Houston) hanno rappresentato più della metà dell’attività totale. Fino al 2021, iBuyers ha acquistato 70.400 case a livello nazionale. I nuovi iBuyers stanno raccogliendo finanziamenti nel Regno Unito, in Europa e in Canada, ma tutti guardano ai successi e ai fallimenti di quelli negli Stati Uniti.
Secondo un documento di lavoro del National Bureau of Economic Research (NBER) dei ricercatori di Stanford, Columbia e Kellogg, che hanno analizzato l’iBuying di Zillow, Opendoor, Knock, Redfin e Offerpad tra il 2013 e il 2018, le altre città formano un modello di crescita netto, seguendo una tendenza “sorprendentemente simile” a quella vista a Phoenix, la città campione. iBuyers deteneva una quota di mercato di circa l’1 per cento a Phoenix nel 2015, che è arrivata al 6 per cento nel 2018. Nella frenetica estate del 2021, l’iBuyers rappresentava il 10 per cento degli acquisti di case a Phoenix. “In alcuni quartieri, dal 25 al 30 per cento degli annunci attuali rientrano nell’iBuyers“, afferma lo stratega della tecnologia immobiliare Mike DelPrete.
Oggi Opendoor, azienda leader, è presente su 44 mercati. Gli iBuyers stanno intervenendo nei settori immobiliari super caldi sfruttando i big data e l’intelligenza artificiale per godere di un vantaggio unilaterale rispetto ai normali acquirenti. Gli immobili residenziali rimangono la principale risorsa posseduta dalle famiglie americane, rappresentando circa il 70 per cento della ricchezza media delle famiglie. Nel corso del 2021, il valore del patrimonio immobiliare statunitense è aumentato di 7 trilioni di dollari , raggiungendo un totale di 43,4 trilioni.
Le transazioni immobiliari sono state a lungo considerate mature per un cambiamento perché l’acquisto o la vendita di una casa richiede tempo, insidie e spese nascoste. Il settore immobiliare residenziale è stato lento a innovarsi, secondo Opendoor, ma rimane il mercato più grande da lungo tempo degli Stati Uniti”.
Quando si tratta di acquistare e vendere, la tecnologia immobiliare, o “proptech” (crasi delle parole property e technology), sta cambiando in tre diverse modalità, afferma Zach Aarons, cofondatore della società di venture capital MetaProp. “Innanzitutto, può mostrare le inserzioni”, spiega Aarons, ricordando il successo iniziale di Zillow come sportello unico per vedere cosa c’è sul mercato.
In secondo luogo, le startup hanno iniziato a digitalizzare processi dispendiosi in termini di tempo che “sono stati fondamentalmente basati su carta e penna per secoli”. “Come fornire una policy sui titoli con maggiore trasparenza, maggiore responsabilità e tempistiche più rapide?” si chiede. “Come fare il rogito notarile online? Penso che la pandemia abbia accelerato molto questi processi”.
Il terzo aspetto, le valutazioni, rimane di gran lunga la questione più spinosa. I modelli di valutazione automatizzata (AVM) sono sistemi di dati proprietari che prendono i prezzi di vendita dai 600 servizi di annunci multipli degli Stati Uniti, i dati fondamentali dell’agente immobiliare, e li combinano con le informazioni di istituti di credito ipotecario, set di dati pubblici e dati cartografici come le recensioni di Yelp, oltre a dati privati venduti da analisti immobiliari. Anche i dati proprietari si accumulano sempre più: Opendoor ha creato un’app per controlli in presenza, pre-covid, con una checklist di 100 punti, mentre oggi i venditori eseguono valutazioni da remoto.
Il responsabile della tecnologia di Opendoor, Ian Wong, afferma che la base del loro lavoro è pulire i dati parziali, duplicati e contraddittori e analizzarli per produrre informazioni affidabili. Ma gli attori umani “nel ciclo” rimangono vitali, dice. L’azienda ha persone che annotano i dati visivi, aggiungendo etichette in un modo simile all’elaborazione eseguita su piattaforme crowdsourcing del tipo Mechanical Turk.
Uno degli obiettivi di questo lavoro sui dati è eliminare il cosiddetto “mercato dei limoni”, vale a dire, bidoni. Finora, gli AVM sono stati in grado di accedere solo a una parte delle informazioni che una famiglia che vende la propria casa conosce, spiega Amit Seru, professore di finanza della Stanford Graduate School of Business. Di conseguenza, questi AVM possono portare gli iBuyers al disastro quando alcuni venditori offrono “limoni” (case pessime) e altri offrono “pesche” (un affare). Offrendo un prezzo medio per entrambe le case, l’iBuyer finisce per pagare troppo per i “limoni”, mentre le famiglie con le “pesche”, che si sentono sottopagate, si rifiutano di vendere.
Wong afferma che sia il deep learning che gli esseri umani possono aiutare a ridurre al minimo tali problemi, per esempio, analizzando le foto per individuare eventuali carenze. I progressi di AVM hanno ampliato la “buy box” di Opendoor, il sottoinsieme di case che può acquistare, sin dal suo lancio a Phoenix nel 2014. Secondo una ricerca di Stanford, Northwestern e Columbia, gli iBuyers in genere iniziano ad acquistare abitazioni standard, relativamente nuove e di dimensioni modeste, con un prezzo compreso tra 100.000 e 250.000 dollari.
A febbraio, Opendoor ha spiegato di aver incrementato del 50 per cento la sua Buy Box e di essersi espansa fino ad Atlanta. Ma quanto è stata effettivamente efficace questa tecnologia di valutazione? Zillow ha rivelato di aver perso 881 milioni di dollari con Zillow Offers. In una lettera agli azionisti, il CEO Rich Barton ha spiegato che l’impresa era “troppo volatile per i nostri guadagni e le nostre operazioni e aveva fornito un’opportunità di ritorno sul capitale troppo bassa”.
L’azienda ha licenziato il 25 per cento del suo personale e sta fronteggiando due azioni legali collettive da parte degli azionisti. Altri iBuyers hanno migliori prestazioni di vendite, ma stanno generando perdite, con Opendoor che ha riportato un passivo netto di 662 milioni di dollari per il 2021 e le sue azioni in calo a causa del taglio di redditività. L’azienda, tuttavia, è rialzista sulla crescita, prevedendo un aumento dei ricavi del 460 per cento nel primo trimestre del 2022 rispetto a un anno fa. “In breve, Zillow è fuori dal mercato, ma Opendoor sta diventando sempre più grande e più forte“, afferma DelPrete.
Qualcuno deve perdere
Fino al febbraio del 2022, le politiche di prezzi di Zillow hanno spazzato via oltre 35 miliardi di dollari di valore di mercato. Maxson è dell’idea che stiano falsificando il mercato. Secondo Del Prete, “i cambiamenti del settore immobiliare non sono giochi di pura tecnologia, ma sono alimentati dai miliardi di dollari che le società di investimento stanno riversando sulle abitazioni, come nel caso di Opendoor sostenuta da 400 milioni di dollari da parte di SoftBank, tra gli altri giganti.
Lo sconvolgimento a cui ha assistito Maxson è lo “svantaggio di avere un intermediario aziendale finanziato a scopo di lucro da Wall Street che è coinvolto nella transazione immobiliare“, afferma DelPrete. “L’azienda sta vincendo. Qualcuno deve perdere”. Ma l’impatto si estende anche agli altri. Il vantaggio principale dell’iBuyer è fornire liquidità a un mercato in cui le transazioni sono onerose. Per una famiglia impegnata, la vendita a un iBuyer può ridurre la necessità di lavori di ristrutturazione e visite prevendita.
Per chi deve accettare un nuovo lavoro in una città lontana, può significare dire di sì al trasferimento senza indugi. Secondo il documento di lavoro del NBER, migliaia di venditori sono stati disposti a fare uno sconto medio di 9.000 dollari per questa velocità e semplicità. L’arrivo dell’iBuyer in nuove città offre ai consumatori opzioni extra, con proposte di acquisto eque e commissioni di agenzia spesso inferiori rispetto agli agenti convenzionali, afferma DelPrete.
Drew Meyers, fondatore di Geek Estate, una comunità privata e a pagamento di oltre 500 dirigenti di proptech e un ex di Zillow, afferma che è fondamentale vedere l’iBuyer nel contesto di altre innovazioni proptech, che includono anche startup per consentire ai proprietari di case di “comprare prima di vendere”. Anche gli investimenti in VC e il debito a basso costo sono fondamentali: “La verità è che la maggior parte dell’innovazione è guidata dalla finanza”, afferma Meyers. “Molte di queste aziende sono camuffate da società immobiliari, ma sono esempi di alta tecnologia finanziaria“.
Un chiaro esempio è costituito da Roofstock, un’azienda fintech, che fornisce una piattaforma per aiutare gli investitori ad acquistare case unifamiliari da trasformare in affitti, spesso senza che l’acquirente debba mai entrare in una casa. Roofstock confronta i prezzi, i rendimenti degli affitti e il rischio, fornendo un “rating comunitario” da una a cinque stelle basato su fattori come i distretti scolastici e i tassi di occupazione. “Abbiamo creato un database in continua evoluzione di tutte le circa 90 milioni di case negli Stati Uniti in cui integriamo i diversi dati”, afferma Gary Beasley, CEO di Roofstock.
Oggi gli investitori acquistano il 27 per cento delle case unifamiliari negli Stati Uniti. Quattro su 10 vengono comprate da piccoli investitori che possiedono meno di 10 case, che possono acquistare nel loro quartiere o utilizzare strumenti come Roofstock. Questi acquisti del tipo “comprare per affittare” sono oggi un parafulmine per le critiche, con gli investitori che per la prima volta sono in concorrenza con i neo acquirenti per il limitato mercato delle prime case e riducono il numero di case a prezzi accessibili in vendita. Ciò che prima permetteva alle famiglie di costruire ricchezza, ora sta passando di mano agli investitori.
Piattaforme come Roofstock sono gli strumenti in mano a speculatori lontani per fare grandi guadagni, devastando la vita delle persone in cerca di casa. Dalle interviste alle startup oltre che agli agenti immobiliari e agli analisti, emerge che quando una famiglia trova l’abitazione dei suoi sogni, spesso è già sotto l’occhio di AVM che ne hanno analizzato il valore come asset, il suo potenziale rendimento come affitto, la possibile crescita di valore e innumerevoli altri dati.
Una élite tecno finanziaria
Alcuni dei più grandi investitori immobiliari del mondo sono guidati da sistemi interni che rimangono scatole nere e le cui intuizioni sono ferocemente custodite a Wall Street. Giganti del private equity come Blackstone e Starwood Capital hanno acquistato case pignorate all’indomani del crollo dei mutui subprime nel 2008, raggruppandole in imperi locativi unifamiliari, tra cui Invitation Homes e Starwood Waypoint. Questi si sono fusi nel 2017 per creare il più grande fondo proprietario unifamiliare degli Stati Uniti, con un portafoglio di 82.000 case.
Anche in questo caso, come nella crisi dei subprime, le case sono state trasformate in classi di attività negoziabili del valore di miliardi. Le tecnologie di gestione della proprietà basate sul cloud hanno sostenuto questi proprietari, spiega Steve Weikal, responsabile della tecnologia immobiliare del MIT Real Estate Innovation Lab. Ciò ha consentito alle aziende di gestire tutto, dalla riscossione dell’affitto alla manutenzione della casa, in case geograficamente disperse, con la stessa facilità con cui le società avevano gestito condomini. Sono seguiti strumenti più sofisticati, come Real Estate Data Direct di Blackstone, che dal 2021 hanno raccolto i dati di centinaia di società di proprietà accumulando il più grande portafoglio di immobili commerciali, ora valutato a 514 miliardi di dollari.
Molti pionieri di Wall Street hanno abbandonato il business degli affitti nel decennio successivo al crollo, guadagnando miliardi per investitori e dirigenti, ma lasciando una scia di rabbia da parte degli inquilini che hanno visto peggiorare il livello di manutenzione e aumentare gli affitti. Eppure, con l’arrivo della pandemia, Wall Street aveva nuovamente assemblato un arsenale inimmaginabile con cui concludere accordi: circa 2,3 trilioni di dollari. Si stava preparando, ha suggerito il “Wall Street Journal”, “a quella che potrebbe essere un’opportunità irripetibile per acquistare asset immobiliari in difficoltà a prezzi stracciati”.
Queste aziende stanno reinvestendo in grande stile. Blackstone ha acquistato Home Partners of America, con 17.000 case, per 6 miliardi di dollari nel giugno 2021. Tricon, con sede a Toronto, ha lanciato una joint venture da 5 miliardi di dollari a luglio per acquistare 18.000 case nella Sun Belt. In effetti, molte innovazioni proptech sono state sviluppate da questi giganti di Wall Street, con gli ex studenti di Blackstone che hanno guidato i cambiamenti dell’azienda di venture capital Fifth Wall e del pioniere europeo IMMO.
Il fondatore di Roofstock, Beasley, ex co-CEO di Starwood Waypoint Residential Trust, uno dei più grandi fondi statunitensi di investimento immobiliare destinato alla gestione di case unifamiliari, vede nella sua startup la diffusione degli stessi strumenti tecnologici: “l’idea con Roofstock era quella di offrire un prodotto completo come servizio agli investitori istituzionali e ai singoli”, afferma Beasley.
Ma i legami tra Wall Street e proptech vanno oltre. Un’indagine di Bloomberg ha scoperto un “percorso segreto” di vendite da iBuyers a grandi investitori che copre il 20 per cento delle transazioni. Il tasso arriva al doppio, circa il 40 per cento, in alcune aree metropolitane di Sun Belt, con molte vendite fuori mercato. “Questo è un grosso problema”, afferma DelPrete. “Se si tratta di 7.000 transazioni, sono 7.000 famiglie che non hanno avuto la possibilità di acquistare una casa solo perché un’azienda ha deciso di non metterle in vendita”.
Una lotta impari
Lo scorso ottobre, i membri del consiglio comunale di Los Angeles Nithya Raman e Nury Martinez hanno lanciato l’allarme: le startup e Wall Street stanno minacciano di porre fine al sogno americano. “Non dovrebbe essere impossibile per un abitante della città rimanere nel quartiere in cui è cresciuto o per famiglie laboriose acquistare la loro prima casa”, afferma Martinez. “Non gli si può chiedere di competere con i soldi e il potere degli iBuyers.”
In una mozione, hanno incaricato gli uffici legali della città di cercare modi per limitare tali pratiche speculative al fine di riequilibrare il campo di gioco. La California aveva già limitato la sua legge SB9 (che consente ai proprietari di case di sviluppare un’altra proprietà nel loro lotto) a coloro che si impegnano a vivere in loco per tre anni, ha spiegato Meyers, per escludere l’ingresso degli acquirenti più forti. Maxson, è d’accordo con questa iniziativa: “Penso che sia necessaria una regolamentazione. Stanno peggiorando il problema”.
Ma, in un mercato radicato in una storia di pratiche razziste, e in cui l’industria della valutazione rimane per l’84 per cento in mano ai bianchi, gli AVM possono significare accordi più equi per le minoranze, spiega Lauren Rhue, ricercatrice dell’Università del Maryland. Un importante studio di settembre ha confermato l’esistenza di un “divario di valutazione”, mostrando che le case nei quartieri neri e latinoamericani sono costantemente sottovalutate. Freddie Mac ha analizzato oltre 12 milioni di record di mutui tra il 2015 e il 2020 e ha scoperto che nei quartieri latini i periti avevano il doppio delle probabilità di valutare le case al di sotto del prezzo di vendita finale, con risultati simili nei quartieri neri.
Rhue è preoccupato che “quello che potrebbe diventare una perpetuazione dei problemi che si sono avuti storicamente in questo paese con gli alloggi”. In effetti, l’apprendimento automatico può radicare problemi quando vengono alimentati da dati influenzati da decenni di discriminazione. I valori delle case, che sono in media inferiori del 55 per cento nella maggioranza delle aree di censimento delle zone nere rispetto alle aree bianche, sono un ottimo esempio.
Un video virale di TikTok dell’agente immobiliare con sede in Nevada Sean Gotcher ha fatto notizia a settembre dimostrando come gli iBuyers potrebbero tentare di manipolare i prezzi. “Prendiamo l’esempio di un’azienda che acquista 30 case entro un raggio di due miglia a un prezzo di 300.000 dollari”, ha spiegato Gotcher. “Poi alla 31a casa, acquista per 340.000.” Anche se l’ultimo prezzo è in eccesso, permette di creare un benchmark per vendere anche il resto a 340.000.
La maggior parte degli analisti concorda sul fatto che gli iBuyers non sono abbastanza grandi per farcela. Ciò significherebbe possedere una grossa fetta del mercato locale e limitare l’offerta per aumentare i prezzi di vendita. Ma ci sono già segnali che i grandi investitori stanno limitando l’offerta, esacerbando ulteriormente le crisi immobiliari e stabilendo un modello che qualsiasi grande iBuyer potrebbe seguire.
I fondi finanziari di New York hanno “preso possesso fino al 50 per cento delle case” durante il primo periodo del covid, mantenendole vuote per limitare gli affitti in caduta libera. Su scala più piccola, Opendoor ha continuato ad acquistare case nell’inverno del 2020, ma curiosamente ha smesso di metterle in vendita.
Per la gente comune, fintanto che il denaro di Wall Street fluisce nelle abitazioni, il fallimento di Zillow non è la fine del cambiamento tecnologico, ma un nuovo inizio disordinato. Ogni azienda sta ora cercando di acquisire e automatizzare maggiormente il valore della catena di transazione che è stata tradizionalmente suddivisa tra broker ipotecari, speculatori, agenti immobiliari e altre figure. I meccanismi di base – la tecnologia per valutare le case e gestire gli affari, unita a una finanza a flusso libero – danno agli imprenditori spazio per reinventare l’offerta. Alcune innovazioni possono rappresentare un vantaggio per i potenziali acquirenti di case, ma altre daranno potere a investitori più spietati.
Matthew Ponsford è un giornalista freelance con sede a Londra.
Immagine: Cameron Davidson
(rp)
